土地管理法草案：建议完善宅基地退出机制及抵押权能

zhaoyd

6月28日，十三届全国人大常委会第十一次会议对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进行了分组审议。

此次土地管理法修法的一个亮点，就是破解了集体经营性建设用地入市的法律障碍，允许集体经营性建设用地入市。具体来看，草案一审稿和二审稿均删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。

土地管理法草案：建议完善宅基地退出机制及抵押权能

此外，在“三块地”（农用地、农村集体经营性建设用地、宅基地）改革方面，草案还探索了宅基地自愿有偿退出机制：原则规定鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

农村宅基地的退出机制能否更加完善？《每日经济新闻》记者注意到，这也成为出席分组审议的全国人大常委会组成人员讨论最为热烈的话题之一。

土地管理法修正案草案分组审议：建议完善宅基地退出机制 赋予使用权抵押权能

可赋予宅基地使用权抵押权能

在分组审议现场，鲜铁可委员提出了这样的建议：在土地管理法修正案草案第62条中，适当放宽农村宅基地使用、流转限制，使宅基地更好地保值增值。

他表示，目前审议稿对宅基地的有关规定，已经体现了去年中央一号文件有关完善农民闲置宅基地和闲置农房政策、探索宅基地三权分置、适度放活宅基地和农民房屋使用权的改革精神，具体的操作规定，建议在修正案草案第62条中进一步明确。

全国人大常委会副委员长王东明在发言中建议，要进一步完善第62条关于农民退出宅基地的规定，研究探索农村宅基地退出机制。

他表示，修改后的第62条对农民自愿有偿退出宅基地作出规定，虽然只是原则性的，但这在深化宅基地制度改革方面向前迈进了一大步，具有很积极的意义。从全国范围看，宅基地在管理使用中还存在不少问题，主要体现在集约化程度低，闲置浪费严重；退出机制不健全，难以变现；权能不完备，没有抵押权。

他建议，这次修法能不能根据目前试点的进展情况，在一些基本的问题上向前迈进一步，作出明确规定，为进一步深化改革提供法律依据，起到积极的引领和推动作用。例如，赋予宅基地使用权抵押权能。在将房屋抵押时可以同时将宅基地使用权抵押，以实现房地一体。

土地管理法草案：建议完善宅基地退出机制及抵押权能

建议对宅基地严格用途管制

还有全国人大常委会组成人员呼吁，在土地管理法的“大修”过程中，应对宅基地制度从整体上作出更加完善的规定。

刘振伟委员在发言中建议，一是完善宅基地使用权的取得方式：依法公平取得，节约集约使用。依法公平取得，就是宅基地的使用，要具备农户资格权，只有本集体经济组织成员才有权取得本集体经济组织的宅基地使用权，落实“一户一宅”。对于满足农户自住需求且符合规定面积的，不收取使用费或以较低价格收取使用费；对于面积已经超标准并无法调整的，实行有偿使用。

二是严格用途管制。宅基地使用要符合规则，不得违法违规使用、买卖，严禁无“资格权”人员利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆。对合法取得的宅基地，采取自住保障功能与经营性功能分置管理的办法。对历史遗留问题抓紧化解，制定化解的原则性规定。

三是完善宅基地用益物权权能制度。赋予宅基地使用权在特定范围内流转、继承、退出及收益权能。目前宅基地在本村集体经济组织内流转，无法形成流转市场和价值。在多大范围流转适宜，需要实践，范围太小，不能形成流转市场和市场价值；范围过大，城里人下乡占用宅基地建房可能会带来新的问题，要把握好“度”。对于非集体经济组织成员因继承房屋使用的宅基地，探索有偿期限使用。

四是完善农民房产财产权制度。对符合规划、合法取得的宅基地上的农民房屋，由政府主管部门核发集体土地使用权证和房屋产权证，确认产权并进行不动产登记，赋予农民房屋财产抵押担保权能。宅基地问题复杂，加之长期以来无法可依，完善法律制度需要稳妥并统筹推进，同时给村民自治组织留出空间。