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农村土地流转合同签订长期有效是否受法律保护?

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icon图标 发表于 2020-4-21 14:51:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
不久前内蒙古呼伦贝尔的王先生说自己承包的20大晌地(一大晌地是15亩),原土地承包经营权人(本村村民)承包期到2027年,自己再流转过来,害怕投资太大收不回来成本,就直接签订长期租赁协议,如果以后出现征地的话是否能得到补偿?租赁合同是否能得到法律支持?
土地承包一般是指与土地所有者(比如村集体)签订的土地承包合同,在获得土地承包经营权后,将经营权又转给他人的方式就叫做土地流转。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

农村土地流转合同签订长期有效是否受法律保护?

农村土地流转合同签订长期有效是否受法律保护?

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。
1、转包。转包重要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户,受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。转包人对土地承包经营权的产权不变,受转包人享有土地承包经营权使用的权利,获得承包土地的收益,并向转包人支付转包费。转包无需发包人许可,但转包合同需向发包人备案。
2、出租。出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租人是享有土地承包经营权的农户,承租人是承租土地承包经营权的外村人。出租是一种外部的民事合同。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权,并向出租的农户支付租金,农民出租土地承包经营权无需经发包人同意,但出租人需向发包人备案。
3、互换。互换是农村集体经济组织内部的农户之间,为方便耕种和各自需要,对各自的土地承包经营权的交换。互换是种互易合同。互易后,互换的双方均取得对方的土地承包经营权,丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后,还应与发包人变更原土地承包合同。《农村土地承包法》第33条规定:“承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”
4、转让。转让是农户将土地承包经营权转移给他人,转让将使农户对承包土地的使用权。因此,对转让必须严格条件。在承包方与稳定的非农收入或其他经济来源的情况下,方可转让土地承包经营权。转让土地承包经营权的基础是农民有了切实的生活保障,否则不应转让土地承包经营权。倘若没有切实的生活来源,一旦遇到风险,失去赖以生存的土地承包经营权的农民可能流离失所,造成社会不稳定。转让的对象应限于从事农业生产经营的农户。具备转让条件的农户将土地承包经营权转让给其他农户,应当经发包方同意。
5、入股。即承包方将承包土地使用权入股,参加农业股份制,农业股份合作制或实行“股田制”,并以入股股份作为分红依据。主要是有些地方为保护规模经营产业区,在土地延包时才土地承包权确权到户,使用权入股分红的一种流转方式。
本事例中王先生在和本村村民签订土地流转合同时签订的长期租赁协议是无效的,因为原土地承包期至2027年,《农村土地承包法》又明确规定土地承包期是30年。但是在农村土地承包期内流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。
《农村土地承包法》第二十一条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。 第二十三条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 第三十四条 经发包方同意,承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 第三十八条 土地经营权流转应当遵循以下原则: (一) 依法、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转; (二) 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境; (三) 流转期限不得超过承包期的剩余期限; (四) 受让方须有农业经营能力或者资质; (五) 在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。 第四十一条 土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人。 第四十四条 承包方流转土地经营权的,其与发包方的承包关系不变。 《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。
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