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龙头房企暗战 长三角“解冻”土地市场

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icon图标 发表于 2020-2-24 14:58:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
全国110城暂停开放售楼处,超百家房企开启“线上售楼处”……一场新冠病毒引发的肺炎疫情让房地产企业陷入了前所未有的境遇。
反映到土地市场上,则是2020年首月全国土地市场成交规模的大幅回落,与此同时,地价也在整体优质土地供应量的减少下呈现环比下滑的趋势。根据CRIC统计数据,就成交面积来看,各能级城市的成交量环比均大幅缩减,二线城市成交量同比降幅最大,接近四成,三四线城市的同比降幅也超过了20%,一线城市同比则仅下降了6%, 土地供应力度仍然在较高水平。
多重压力之下,各地密集出台相关政策,帮助房地产企业渡过难关。据不完全统计,近几日已有无锡、上海、南京等10余省市发布各类涉及房地产的支持政策。
土地红利政策叠加企业复工潮的开启,冰封的土地市场也逐渐开始“解冻”。2月18~19日,《中国经营报》记者采访了多家近期拿地比较积极的房地产企业,洞悉当前环境下房企逆势拿地背后的发展逻辑。

龙头房企暗战 长三角“解冻”土地市场

龙头房企暗战 长三角“解冻”土地市场

伺机拿地
2月12日深夜23时10分,一场历时9个小时、经过455轮举牌报价的土拍鏖战终于落下帷幕。据媒体报道,该场土拍的标的物是位于浙江温州永嘉县的一宗商住地块,吸引了包括德信、绿城、华润、新希望联合体等多家房企参与。
最终,这场“土拍大戏”落德信中国,成交价为25.27亿元,楼面价约为1.21万元/平方米,溢价率32.79%。
据悉,上述地块总用地面积为16万平方米,约合240亩。地块共分为6个区块,其中囊括了住宅兼商业、餐饮、旅馆、商务金融及宗教用地等。值得一提的是,总用地面积中出让地块的用地面积约为6.98万平方米,剩余的9.02万平方米则属于代建安置地块用地面积。换言之,该宗地块内的商品房出让部分面积占比约43.6%。
另据观点地产报道,颇有意思的一个细节是,本次土拍虽然历时许久,但过程却颇为平静。各房企每次加价均为最低标准100万元,整场“拉锯战”中并未出现大幅度加价的情况。
“克制”拿地的背后凸显了当前环境下房企积极而又谨慎的拿地态度。
“日子总还是要过的嘛。”一位三十强房企品牌负责人向本报记者表示。对于房企而言,重点城市的优质地块仍是其不愿错过的投资机会。
2月14日,上海集中出让8宗地块揽金30.23亿元,三天后再以55.14亿出让5宗地块,这13宗土地吸引了中海、保利、旭辉、上海张江集团等企业落子。
据悉,继1月2日斥资62.71亿元拿下真如商办地块后,中海地产联合体再次以14.13亿元拿下上海普陀区红旗村旧改项目的两宗商住地块,分别位于真如社区和石泉社区,这也是中海今年在上海的第二次拿地,再度落子真如城市副中心板块。从权益占比来看,中海地产占70%。
“这个项目我们从去年年中开始就一直在关注,除了这两块地没拿之外,(项目周围)其他地块我们都拿了。”2月18日,中海地产相关负责人回应本报记者采访表示。
对于2020年的拿地规划,上述负责人表示,公司每年都有一定投资额的计划,“我们也有自己的投资纪律,拿任何一块地我们都会非常谨慎。我们的拿地计划是针对2020年全年来说的,投资计划制定以后,我们就会奔着这个目标去。”
2月11日,旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》。他断言,高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。
“土储变成双刃剑,没有地就没有位,但在金融去杠杆叠加限价的情况下,过量土储已经不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。”林峰指出,行业进入稳速发展,大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站,而不是猛踩油门。
“合理的土储应该是两年到两年半之间,既满足发展的需求,有时间弹性补仓,又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地,加快盘活土储周转,降低土储存量。”林峰直言。
公开资料显示,2月18日,旭辉集团(太仓和儒商务咨询有限公司)以9.5亿元拍得嘉定区安亭镇03A-01A地块,出让总面积约29599.3平方米,容积率2.3,地块起拍价(9.5亿元)95310万元,成交楼板价约1.4万元/平方米,溢价率为零。


政策救市
在浙江好地研究院院长朱祖渊看来,当前情况下房企积极拿地主要有两个方面的原因:一是规模维持及扩张的需要,“新的一年各大房企都想开个好头,给后面减轻一些压力”;二是年初的降准、融资环境略有改善,房企资金面好转,拿地动力增强。
事实上,房企积极拿地的背后与土地政策利好的释放也不无关系。据记者不完全统计,为了有效应对疫情对土地市场带来的影响,维护房地产市场的平稳运行,连日来,包括苏州、浙江、上海、西安、无锡等多省市均出台了土地相关调控政策。
2月19日,苏州市自然资源和规划局发布关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知。其中提及,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,类似规定实际上调整了2019年的拍地和销售规则。根据2019年的规定,如果拍地价格过高,触碰相关价格红线,那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准,来办理预售许可证。通俗来说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。
而此次政策规定,对于相关地块来说,若是后续拍地超过了市场指导价,那么原有的竣工预售等严格的政策有望调整,不再统一要求,这使得后续土地交易的约束减少,房企拿地积极性会增加,也减轻了房企的购地负担。
此外,政策还明确,已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。
“此类规定客观上对现有的工程项目进行了减负。换句话说,在疫情期间受到损失而影响工期推进的,那么后续允许提前销售,这样就压缩了拿地到预售的工期,对于现有房企的工程项目运作有降成本的作用,或者说把停工期间的损失尽量给补回来了。”严跃进表示。
除了调整土拍规则,疫情期间可延期缴纳土地出让金的规定也十分吸睛。2月12日,浙江发布通知,调整土地交易和履约监管要求。企业因疫情影响无法按约定缴纳出让金的,经申请可以延期至疫情消除后缴纳,不收取滞纳金。疫情防控期间,因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,不计入违约期并不收取违约金。
同日,上海发布土地利用政策,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,顺延开竣工和投达产履约时间。
无独有偶,西安也于当日发布促进经济平稳发展若干措施,其中提到疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。
“近期各大城市出台的扶持房地产市场的政策主要出发点是消弭疫情对市场造成的冲击,减轻企业资金负担以及经营风险,平稳房地产市场,“以稳为主的基调依然没有改变,所以我认为近期的政策也仅仅是非常时期的过渡政策,对土地市场的刺激作用有限”。朱祖渊总结表示。
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