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高溢价成交非常态,土地市场或迎下行周期

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icon图标 发表于 2020-2-20 16:11:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
2月18日,北京再出让大兴及通州3宗住宅用地揽金87亿。10天内多宗土地成交,其中不乏地块高溢价成交,这或将预示着整体市场向好。北京市场“回暖”仅是全国近期土拍的缩影。据克尔瑞机构发布数据显示,1月31至2月13日,全国重点城市共成交108幅土地,其中15宗土地高溢价成交。资金充裕的国企、央企拿地态度明显更为积极,成为目前土拍市场的“主力军”。

高溢价成交非常态,土地市场或迎下行周期

高溢价成交非常态,土地市场或迎下行周期

国企央企仍是北京土地“大买家”
在疫情尚未完全散去的情况下 ,房企拿地积极性不减。由央企控股的绿城下手可谓“稳、准、狠”,在昨天出让的3宗地块中,先以“13.48亿+7%自持”夺得北京通州台湖宅地之后,绿城再斥资67亿夺得大兴旧宫地块。就在此次拿地四天前,绿城还以64亿元、29.8%的溢价率击败众多央企、联合体夺得昌平东小口一宗住宅用地。
值得注意的是,从近期土地竞得企业背景来看国企、央企占到一半,华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地,活跃度明显高于其他规模民企。对于大多数城市而言,在销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下,拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。
究其原因,主要是由于疫情影响之下,房企的现金流吃紧,只有资金雄厚的国企、央企才能承受大额的土地保证金和出让金。特殊时期大规模拿地,表面冒险激进,实则却有着平素无法比拟的优势。
“一方面,对于现金流充裕的企业而言,当下拿地属于‘抄底’,以低价盘好地。另一方面,受疫情影响,部分企业对后市判断摇摆不定,拿地态度更加谨慎,政府释放优质地块的同时,竞争者减少。”房产行业相关专家称,对拥有资金优势的国企来说,他们认为现阶段就是拿地的好时机。
相比之下,民营企业更加倾向于在热度更高的长三角区域拿地,并且地块相对较小,总价不会太高,即使竞争激烈、高溢价成交,总价也在房企承受范围之内。如杭州、宁波均有多宗土地竞拍轮次在20轮以上,其中宁波低塘街道低塘村地块更是历经了110轮、4个小时的鏖战。
一二线城市仍为热点市场或迎下行周期
从政府角度看,如能持续推出优质土地,可利于提升土地市场热度,有助于房企获取优质土地,为后期稳健运营提供条件。近期,浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等重点城市政府纷纷出台相关政策,或调整土地价款缴付方式,或延长期限,从供给侧入手,力图减轻企业的资金压力。
即使如此,土地底价成交为多数城市常态,市场下行趋势明显。
“即使宁波、杭州、北京等这类地市依然维持较高热度的城市,虽然溢价率位于较高位,但楼面价较周边同类地块却呈下降趋势。”克而瑞研究中心马千里就表示,尽管近期浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等城市政府纷纷出台政策,但由于疫情在短时间内的影响难以消弭,销售恢复正常还需求一段时间,房企的资金压力依然巨大。
在马千里看来,疫情过后,重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件而更受青睐。展望未来,在巨大的资金压力下,房企拿地会更加审慎,关注的重点还是在需求支撑性较好的热点一二线城市;同时受现金流周转的影响,房企的拿地热情也有所减退,除非是特别优质稀缺地块,超高溢价率拿地的情况将大幅减少,地价或迎来一段时间的下行周期。
易居智库中心研究总监严跃进表示,“虽然市场在降温,但是不一定意味着后续市场会恶化。客观上说,在近期各类房企观望坐等复工的时候,部分房企已经积极行动起来,充分说明其对于土地市场的看好。实际上此类房企拿地,也很大程度上说明做规模的迫切程度。”
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