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房子不买了或买不成了,办理了贷款怎么办?

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icon图标 发表于 2019-11-19 17:46:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
在现有的房屋买卖交易中,以按揭贷款支付房款是最主要的付款方式,使房地产交易客观上形成了房屋出售方、购房人与银行之间的三角法律关系,即房屋出售方与购房人之间的房屋买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系以及房屋出售方与银行之间的担保关系。倘若三方中任何一方出现问题,都会出现连锁反应,甚至导致整个房屋买卖交易的“泡汤”,其中房屋买卖合同解除后的按揭贷款处理问题显得尤为突出。

房子不买了或买不成了,办理了贷款怎么办?

房子不买了或买不成了,办理了贷款怎么办?
2014年4月13日,周树英等(乙方)与上海锦城房地产开发中心有限公司(甲方,以下简称锦城公司)签订上海市商品房预售合同。乙方购买房屋的总房价款暂定为2362848 元。甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方,逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。
签订合同后,周树英等于2014年4月14日向锦城公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与锦城公司、上海银行股份有限公司青浦支行(以下简称上海银行)签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为141万元,贷款期限为360个月。贷款人将贷款资金划入锦城公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。锦城公司为本合同项下周树英等的全部债务提供阶段性连带保证担保。
2014年4月30日,上海银行发放贷款141万元。同年5月9日,上海银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。周树英等自2014年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。后锦城公司逾期交房超过60日,周树英等遂诉至上海市闵行区人民法院,请求解除商品房预售合同和借款担保合同。
最终法院经审理后判决解除周树英等与锦城公司签订的上海市商品房预售合同,以及周树英等与上海银行、锦城公司签订的个人住房借款担保合同,并要求锦城公司赔偿其赔偿相应的利息等。
锦城公司作为开发商,按约交房系其基本合同义务。其逾期交房已超60日,显属违约,周树英等行使合同解除权,符合约定。同时,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条之规定,周树英等有权要求解除与上海银行签订的个人住房借款担保合同。解除商品房预售合同后,周树英等要求锦城公司返还已付购房首付款及已向上海银行所还贷款本金,并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求,于法有据。锦城公司清偿剩余贷款本息等债务后,上海银行应及时解除涉案房屋上抵押登记。
按揭贷款合同的解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,购房人应当返还全部贷款,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。
在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。根据法院判决,按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人周树英等承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商锦城公司承担,同时锦城公司赔偿周树英等支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。
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