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宅基地买卖不再受限制了?实施了吗?

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icon图标 发表于 2019-11-4 17:17:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
听说宅基地买卖不再受限制了?实施了吗?
现在有很多城里人想要到农村居住,因为农村环境好,清净,生活节奏慢。此外,由于农村房价低,也使得不少人选择在邻村购房,那么这种房屋买卖合同效力如何呢?今天小编为您分析该种合同的效力。
我们知道宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,宅基地的所有权属于农村集体经济组织。我们知道本集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同只要符合合同的有效要件就可以。宅基地房屋在本村与外村村民之间进行买卖,则要考虑不同的情况,一般来说是无效的,但是也不绝对,下面分情况讨论。
一、本村村民与城镇居民之间的宅基地买卖合同
本村村民与城镇居民之间签订的宅基地买卖合同,根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定农民住宅不得向城市居民出售,因此城镇居民与农村村民之间签订的房屋买卖合同违反了行政法规的强制性规定,所以当然无效。

宅基地买卖不再受限制了?实施了吗?

宅基地买卖不再受限制了?实施了吗?

二、本村村民与外村村民之间的宅基地房屋买卖合同
如果是本村村民与外村村民之间签订的宅基地房屋买卖合同,一般会认定为无效,原因在于宅基地使用权是本集体经济组织成员才享有的权利,外村村民不属于本集体经济组织成员,不能够享有宅基地使用权。但是如果购买房屋的外村村民能够满足如下条件时,小编认为合同是有效的。
(一)外村村民取得了本村村民的身份
外村村民与本村村民签订房屋买卖合同时,不属于同一集体经济组织,但若签订房屋买卖合同后,外村村民取得了本集体经济组织成员的身份,就可以认定征得了本集体经济组织的同意,也可以认定双方当事人买卖房屋的行为不属于损害集体利益的情形。因此,此时的宅基地上房屋买卖合同可以视为有效。
(二)依法办理了房屋所有权证
外村村民在签订房屋买卖合同后,通过合法途径取得了房屋所有权证,这种情况下,出于维护交易安全以及稳定性的考虑,会认定房屋买卖合同有效。
(三)外村村民的家庭成员是本集体经济组织成员之后取得的房屋所有权
例如,A村村民甲的配偶乙是B村村民,婚姻关系存续期间购买了B村房屋,之后甲乙离婚,乙取得了房屋。这种情况下,婚姻关系存续期间以及离婚后房屋买卖合同都是有效的。
(四)宅基地处于国家宅基地试点改革范围内
最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知(法〔2016〕399号)第19条规定:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。试点规定在《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中,该决定确定了33个试点县(市、区)暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。想了解您购买的宅基地是否在试点当中,您可以查询上述文件。
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