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新《土地管理法》的亮点、热点和重大突破

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icon图标 发表于 2019-11-1 16:45:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍,实现同地同价同权
专家一致认为,允许集体经营性建设用地入市是此次修法的重大突破,通过立法赋予集体经营性建设用地入市权利。同时,明确符合规划、依法登记的集体经营性建设用地方可入市,通过规划及用途管制手段规范集体经营性建设用地入市管理。有的专家提出,新法充分保障集体建设用地使用权用益物权,如新法第63条规定,允许集体经营性建设用地通过出让、出租等方式流转,依法取得使用权人还可行使“转让、互换、出资、赠予、抵押”等权能,这对建立城乡统一建设用地市场,盘活集体土地资产、发展集体经济、实现乡村振兴都具有重大意义。
深化土地征收制度改革,更充分地维护了被征地农民权益
专家认为,此次修法的亮点是首次界定了土地征收的公共利益范围。自1954年《宪法》首次提出“公共利益”原则,一直处于实践和理论探索中,加之集体建设用地不能直接进入市场,土地征收就成为各项建设使用土地的唯一渠道,导致了征地规模不断扩大。新《土地管理法》增加第45条,首次以列举方式明确公共利益的六种情形,并对成片开发进行一定限制。新法将2004年国务院28号文件中提出“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则写入了第48条。一方面,采用“区片综合地价”方式取代原先的年产值倍数法,逐步实施对被征地者的市场化和财产性补偿。另一方面,将补偿重点放在长远生计有保障上,将被征地农民纳入养老等社会保障体系,全方位保障农民权益。通过改革土地征收程序,充分保障农民知情参与监督等权利。进一步完善征地补偿安置程序,新法第47条将原来的征地批后“两公告一登记”调整为批前“调查、评估、公告、听证、登记、协议”和批后“公告、实施”,程序更加全面、细致,更具操作性。
完善农村宅基地制度,有利于盘活利用闲置宅基地
专家认为,新法对宅基地制度进行了丰富完善,为下一步探索实行宅基地“三权分置”创造了有利条件。具体体现在:
一是坚持“一户一宅”,保障户有所居。1998 年《土地管理法》规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,新《土地管理法》第64条补充规定,人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。
二是鼓励盘活利用宅基地。新法第64条规定,允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。一方面,地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地,农民可以自主自愿决定是否退出。另一方面,有利于探索实现农村宅基地使用权通过出租、抵押、入股、继承、转让、互换、赠予、联建联营、委托经营、权益置换等多种形式流转,盘活存量宅基地,让农民实现财产权。
充分体现了实行最严格的耕地保护制度
大家认为,我国始终坚持最严格的耕地保护制度,新法充分体现了耕地保护数量、质量和生态“三位一体”并重的新思路。新《土地管理法》对耕地质量的保护提出了更高要求,在生态方面明确地方政府落实合理引导轮作休耕和防治土壤污染的责任。总体来看,新《土地管理法》体现了耕地保护重心从数量平衡到数量、质量、生态“三位一体”并重的转变。同时,有专家提出,我国耕地后备资源趋紧,水土流失、土壤污染、地下水超采等生态问题凸显,给我国粮食安全带来隐患,需要引起高度重视。
专家认为,新法体现了对永久基本农田实行特殊保护,将基本农田提升为永久基本农田,是落实党中央、国务院要求,对“口粮田”和“保命田”实行特殊保护的体现。具体而言:一是明确永久基本农田的特殊保护地位,一经划定不得擅自占用、改变用途,将永久基本农田占用的范围进行限制,对占用审批权限进行了明确。二是对永久基本农田实行精细化管理,要求永久基本农田采取落实到地块,并纳入国家永久基本农田数据库的严格管理模式。三是对永久基本农田保护实行差别化,新法明确永久基本农田划定比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况规定的要求,为统筹各地区自然禀赋和区域发展阶段差异,实行差别化管理留有空间。
明确了国土空间规划体系的法律地位
会议认为,新法确立了国土空间规划的法律地位,明确了国土空间规划编制和审批原则。新法通过明确国土空间规划与土地利用规划和城乡规划之间的关系,为“多规合一”改革提供了法律保障,建议当前应抓紧研究制定“国土空间规划法”和“国土空间用途管制办法”。有专家提出,第十七条对土地利用总体规划增加的“统筹安排城乡生产、生活、生态用地,满足乡村产业和基础设施用地合理需求,促进城乡融合发展”编制原则,体现了国土空间规划“三区三线”划定的核心思想,也是未来国土空间规划编制的应有之义。
合理划分中央和地方审批权限,符合“放管服”要求
研讨认为,新法对于中央和地方土地审批权限的合理划分,体现了有效保护和有利发展原则。比如新法提出,在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,对于建设用地占用永久基本农田以外的农用地,可以由国务院授权的省级政府审批。有专家建议,中央应主要负责政策制定、总量管控、履行监管职责,赋予省级政府一定的管理权责,将有助于执行落实、提高行政效率。
赋予了土地督察工作明确的法律地位
大家认为,土地督察制度入法,解决了土地督察机构行使督察权的合法性问题,也为建立自然资源督察体系奠定了基础。曾经在督察局工作过的咨询委员说,自2006年国务院决定实施国家土地督察制度以来,督察工作一直缺乏法律保障,只能在政策文件中寻找依据,效力影响不够。新法明确督察机构对省级政府及国务院确定的城市人民政府土地利用和管理情况进行督察,树立了土地督察的权威。有专家提出,督察的对象应明确定位为省级政府,不宜直接介入对市县政府的督察。建议超前研究制定“国家自然资源督察条例”,进一步完善督察职能、创新督察方式、融合督察业务。
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