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北京房价涨跌不一,土地拍卖火爆

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icon图标 发表于 2019-10-31 17:34:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
北京自2016年9月30日发布房地产调控政策以来,政策层面可以说是步步趋紧。3年来,调控政策让沉浮在北京楼市里的人们,从“狂热”回归到了理性,市场“温和”已经成为一种常态。无论是二手房还是新房,3年前购房者通宵排队,买房犹如“抢白菜”一样的盛况已经销声匿迹。
不出很多人的意料,北京迎来的是一个没有“金九银十”的秋天。

北京房价涨跌不一,土地拍卖火爆

北京房价涨跌不一,土地拍卖火爆
“十一”黄金周,北京各区新房与二手房表现不一
今年十一黄金周期间,北京链家新燕莎后店甚为冷清,店内除了几名员工,前来咨询的购房者寥寥无几。
北京链家新燕莎后店店长佟先生向《中国经济周刊》记者说起时下的房地产行情略显落寞:“你看,哪有什么人?现在一个月也就卖出去几套房,而且买房的都是既有钱又符合购房要求的刚需。总体看,相比以前那些有投资驱动心理、甚至借钱也要买房的购房者,北京的购房者理性多了。”
十一黄金周期间,为了吸引购房者看房,一些大型房产交易平台不时打着“急售”“双节特惠特价房源”“低于市场价30万”等标签。不过,这并未能让购房者掏钱包。来自中原地产研究中心的数据显示,今年十一假期的前6天,北京新房网签29套,二手房住宅网签35套,日均成交约11套。
不只是今年,2017年3月17日北京出台以“认房认贷”为核心的楼市调控政策,近3年来,十一黄金周期间二手房的成交量都不高。中原地产的数据显示,刚开始实施最严调控政策的2017年国庆小长假前6天,新房成交78套,二手房成交20套,日均成交约16套;2018年同期,新房成交55套,二手房成交37套,日均成交约15套;今年黄金周成交量则进一步走低。
岂止是十一黄金周,在此之前,“金九”已经落空。贝壳研究院发布的数据显示,9月北京二手房网签约1.14万套,环比下降5.6%,同比下降25.6%。
成交量持续走低,必然伴随房价调整。安居客发布的北京各区9月份二手房同比数据显示,在北京市所辖的十六区中,除了东城(上涨0.01%)和通州(上涨1.22%)两个区上涨以外,其它14个区的房价同比均呈下跌态势。其中大兴跌幅最大,达6.99%,其次是平谷,下跌5.46%;在北京城六区中,石景山下跌幅度最大,达4.15%,其次是朝阳,下跌3.91%。
安居客发布的数据显示,相比二手房,新房价格涨跌幅度相对均衡。在北京市所辖16区中,上涨的区共有6个,分别是:东城上涨1.52%,通州上涨0.14%,大兴上涨0.23%,房山上涨4.13%,门头沟上涨18.41%,昌平上涨1.18%。显而易见,门头沟区上涨幅度最大。
下跌的区有5个,分别是:海淀下跌4.88%,石景山下跌7.69%,朝阳下跌0.68%,丰台下跌0.7%,密云下跌2.24%,其中石景山跌幅最大。
持平的区有5个,分别是西城、延庆、怀柔、顺义、平谷。

北京房价涨跌不一,土地拍卖火爆

北京房价涨跌不一,土地拍卖火爆
北京楼市的“金九银十”预期或将再度落空。
北京土拍火爆,房价还会上涨吗?
与十一黄金周量价齐跌形成鲜明对比的是,在房地产宏观调控的大背景下,近期北京依然“地王”频出。
7月15日,北京拍出今年总价新地王。中海地产经过56轮竞价,以79.4亿元购得丰台区乡造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价6.66万元/平方米。
公开资料显示,这块地起始价为66.84亿元,4家开发商及联合体参与竞拍。56轮竞价之后,中海地产胜出,总价为丰台区历史第二高,目前也是今年北京单宗地块最高价。
今年以来,北京的土地市场持续火爆。6月28日,石景山古城南街地块以总价73.4亿元拍出。6月21日,大兴亦庄、怀柔的3宗住宅用地成功出让,成交总金额98.76亿元。
北京土拍火爆并非个案。上海易居房地产研究院9月30日发布的《9月40城土地市场报告》显示,9月份,北京、上海、广州、深圳4 个一线城市土地成交建筑面积为 404 万平方米,环比增长 83.1%。6个月移动平均成交价为 14640.6 元/平方米,环比上涨 13.4%,同比下跌 0.1%。
该报告还显示, 2019 年 6 月一线城市地价上涨较明显,主要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率分别达到 48%、17%和 23%。9 月份一线城市土地市场量价回升。
北京土地财政依赖度下降明显
随着土地市场量价回升,北京的土地出让金水涨船高。
据《9月40城土地市场报告》发布的数据显示,2019 年1-9月,北京土地出让金总额1198.2亿元,在40城中排名第3位。
业内常用土地财政依赖度,也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%,来分析研究。百分比越大,表示地方对土地财政的依赖度越高。一个地方对土地财政的依赖度越高,某种程度上则意味着这个城市的房价相对比较坚挺。
目前北京的土地财政依赖度是多少?以北京市2019年1-8月全市一般公共预算收入完成4051.9亿元(9月份未公布一般公共预算收入)粗略计算,约在27%左右。北京市2018年的土地财政依赖度为29.1%。相比2017年高达51%的土地财政依赖度,下降明显。
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