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教你三招利用土地流转合规合理赚大钱!

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icon图标 发表于 2019-9-26 11:47:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
近年来,农村的土地流转成为一种新的经营模式,通过土地流转,农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,从而收取租金或者分红。
回乡创业的江西省南昌市梅岭镇居民冯云,流转了近70亩荒地打造桑葚观光采摘园,当地农民通过土地入股获得分红,在桑葚园务工的农民也能增加两到三万元的年收入。

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虽然有的人通过土地流转增加了收益,也有人陷入了土地流转的纠纷。
江西西部山区县一家生态种养公司在当地经营着近1.2万亩农田,分别种植有机水稻、绿色优质再生稻、常规稻和蔬菜,去年土地亩均利润达2000多元,是一般种粮大户的6倍多,眼看着公司流转土地利润上来了,土地流转纠纷也出现了,由于村民不满每亩400元左右的土地流转费,就把路给挖坏了。公司负责人表示,虽然涨了50元的租金,他们还在担心土地流转不稳定的问题。
其实,这种纠纷的关键在于土地收益和流转价格不对等。种的是高价蔬菜,定的是稻谷租金,无论流转的土地种上了什么高价作物,土地流转价格依然参照普通水稻种植定价,导致部分农民因感觉没有获得合理收入而与流转方产生纠纷,从而影响土地流转的稳定性和农业产业规模化的健康发展。

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土地流转三大困局
困局1:农村资源定价机制仍不完善,没有细分的定价服务,资源流转“卖方”和“买方”间存在信息差。
就目前全国的土地流转市场而言,经常会出现供需信息的不匹配,因为地区间的现实情况有所不同从而产生了价格间的差异,但又由于定价参照的标杆范围小,多数买卖双方仍然按照传统的粮食生产经营进行定价,如此一来,作为“卖方”的村民少了充足的市场信息,再加上对流转方未来的经营方向并不了解,也没有专门的土地经营未来增值情况的相关评估,就很难作出对自己有益的判断。
同时,大部分土地流转行为是私下进行,缺少了公开规范的协议合同签订步骤,万一出现纰漏纠纷,双方各执一词,就是有理也说不清。
困局2:大部分农村资源流转仍处于“买方市场”状态,农民对土地的价值缺乏认识,无法掌握定价权。
现在,离开农村在外面务工的人越来越多,年轻人基本不愿意种田,许多土地是按整个村小组的规模流转的,而且公司专挑好田流转。与此同时,农民对土地、山林这类自然资源发展新型农业的价值潜力认识不够,单凭一己之力难以开发,也使得资源流转定价受制于公司。
困局3:部分地区资源本身经营基础条件差,很少农民会想到根据市场经营需求来提升资源价值和议价能力。就拿耕地来说,土地的集中连片程度和基础设施水平,都会直接影响价格的制定。

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新模式在路上
基层农业部门干部及相关专家表示,实现农村农民生产资源合理定价和合理收益,需要进一步完善资源定价服务,引导农民面向市场抱团发展,同时鼓励经营者创新带动农民共同获益的发展模式。
模式1:江西南昌市农村综合产权交易中心将农村土地承包经营权、林权、农村集体经营性资产等统一纳入交易范围,通过供需信息发布、组织竞拍活动、规范流转行为,农村资源使用和定价进一步透明,保障资源流转双方的利益。
当前,江西建立了11个市级、100个县级和1453个村级农村产权交易平台。一些基层农业部门工作人员认为,目前仍需继续细分和完善土地流转价格和增值收益分配咨询服务,规范土地流转合同,建立对土地流转后的具体用途的动态监控机制。
模式2:2016年,青田村通过成立股份制的土地经济合作社,集中改造1000多亩农田的生产条件,统一经营或向外招商,发展有机蔬菜、有机水稻、烟叶等产业,村民们的议价能力显著提升。
江西铜鼓县排埠镇永丰村一方面整合村集体建设用地、耕地、林地等资源及政府帮扶农业农村的发展资金,另一方面广泛吸收村民和社会资本参与开发,既提升了乡村资源对资本的吸引力,也让村民定价议价有了“底气”。
模式3:有专家建议,在目前乡村资源定价机制不完善的情况下,还可鼓励企业在直接支付流转费用以外探索更多资源开发利益分配方式,规避资源定价问题对经营的影响。
比如“公司+合作社+基地+股份农户”的形式,农户可以将流转费作为股金入股公司经营、参与分红,到期后本金返还,还享有优先返包合作社土地经营管理,获取工资收入和奖励性收入的权利,这种多元收入模式能让农民有更多获得感。
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