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“农地入市”改写旅游开发游戏规则,别错过这场巨变

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icon图标 发表于 2019-9-6 17:44:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了全国人大常委会关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》的决定。广受关注的农村集体经营性建设用地入市改革,引发热议。

今年年初,新旅界(LvJieMedia)对2019年旅游业发展态势作出预测时(相关链接),就曾预测该法案即将通过。如今,预言落实,那么本次新修土地管理法创新“农地入市”规定,对旅游业来说意味着什么呢?

“农地入市”改写旅游开发游戏规则,别错过这场巨变

“农地入市”改写旅游开发游戏规则,别错过这场巨变

“入市”之路

首先,需要弄清楚何为“农地入市”。

按土地用途分类,中国的土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类,建设用地则包括城市建设用地和农村集体建设用地。

农村集体建设用地,指具有生产经营性质的农村建设用地,包括宅基地、公益性公共设施用地、集体建设经营性用地三大类。农地入市,指的是允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

这条“入市”之路,历经数年。

2011年北京大兴,开始试点推进农村集体建设用地流转工作。具体措施是,大兴旧宫镇开发的部分项目土地仍归村集体所有,但地上商业产权交给投资商,村民既可以从投资商支付的“土地租金”中获益,又可以从商业项目收益中得到分红。

2014年底,中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》,在全国部署农村土地制度改革试点工作。

2015年2月全国人大常委会通过授权决定,正式授权国务院在33个试点县行政区域内暂停实施土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。

自2015年起相关改革试点工作在全国33个地区开展实行以来,截止2018年3月,试点地区共查明农村集体经营性建设用地约11.9万宗、141.5万亩。集体经营性建设用地入市地块812宗,面积1.6万亩,总价款约183亿元。

“新修改的土地管理法破除了农村集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,一方面为33个试点划上完美句号,另一方面土地供给格局的变化也将大范围影响各行各业。”一名业内人士如此评价新版《土地管理法》。

他指出,对于旅游业来说,土地是旅游开发的关键,拿地成本、土地面积、性质、交通区位和附属的旅游资源,直接决定了旅游项目后续的经营情况,而“农地入市”将对旅游开发的获地模式带来改变,影响深远。

“农地入市”改写旅游开发游戏规则,别错过这场巨变

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旅游用地困局

那么,在此之前的旅游开发是如何获地的呢?


长期以来,我国的土地实行国家和集体所有的土地所有制度,土地的所有权和使用权益也相应归于国家和集体。

国有土地可以用于商业开发、转让、抵押,集体土地一般归村集体所有,集体土地只能用于村民生产生活,不得商业开发、转让。地方政府的偏好,决定了旅游开发的模式。审批靠关系,大集团垄断小项目举步维艰,投资规模虚高,大拆大建、圈地开发、“旅游 地产”模式盛行等诸多乱象也日益暴露。

随着我国旅游业的全面拉动和纵深发展,旅游业作为一种综合性经济产业,已经突破了传统意义上的社会公益事业的界限,私人资本正广泛地参与到旅游开发中去,以往的政府主导型开发战略正在逐步向市场主导型开发战略转化。

土地的国家和集体所有制与当前旅游开发主体多元化之间的矛盾日益愈出,传统的获地模式已不再能满足旅游业井喷式的用地需求。


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